本文由西安中创联行商业房地产有限公司包银波通过有租直播进行分享，现汇总文字以供投资西安写字楼的客户参考

西安中创联行专注于西安写字楼投资租赁服务，由从事多年的商办行业人士组成，目前有员工30余人，欢迎咨询：029-8869-5688

以下为分享实录：

我是2014年从某一线城市回到西安，之前效力于某大型住宅经纪服务机构。回西安后从事写字楼经纪服务工作。从最基层做起的，也算是亲眼见证并经历西安高新区的崛起。

用我在西安的六年从业经验帮您分析一下，当年您的写字楼投资问题到底出在哪里。

所有人都知道房产投资首选的是地段，没错，地段、地段还是地段。但现在好的地段新房基本上是没有的，能交易的都是二手房，因为西安二手写字间交易税费特别高，所以二手交易量一直不是很活跃。那好的地段选不到合适的房怎么办?其实好地段不是一开始就是好地段，因为人流量大了，公共配套成熟了，所以变成了好地段。在高新区好地段搭上末班车的就是买高新大都荟的那批客户，当年的写字楼投资热度没那么高，所以售价也低，甚至开发商打出了：对面都租九十多了，我们才卖九千多的广告，高新大都荟现在的租金水平在高新区算的上是高回报率了。因此还想投资写字间就一定要看准区域，从政府对新区域的发展定位出发，看懂了政策导向，选哪里答案也就一目了然了。再举个简单的例子：2014年初的时候，锦业路的写字楼也就都市之门、汇鑫IBC、绿地SOHO等，其他的绿地领海、绿地智海、中铁西安中心、绿地中心、迈科商业中心、锦业时代二期……都没有交房，当时的公共配套简直不敢想象，公交少，餐厅少，做什么事都不方便。现在再看锦业路区域，摩天大楼比肩而起，公交数量还在增多，即将开通的地铁六号线，已经营业的益田假日里，你还觉得锦业路偏吗?据我的了解当年旺座国际城出售的时候，西安高新区用荒凉形容并不过分。旺座国际城巅峰时期租金单价有超过100元/平米/月的，现在十多年过去了，还能租到70元左右，那些业主早已收回成本，赚的盆满钵满。

选到满意的地段，买什么样的楼?超高层、百米高层、小独栋?这取决于您是做什么用的，不论是投资还是自用在西安高新需求比较紧俏的就是小独栋，高新区的独栋园区只有企业壹号公园目前有极少数二手独栋出售。其次就是百米高层，百米高层之所以受欢迎，因为大部分百米高层不是集中控制式中央空调，空调可以全天候使用，这对于有加班需求的企业来说是最舒服不过的事情，再一个就是大楼公摊低，然后就是物业费相对超高层便宜很多，办公成本也是企业选址必要考虑因素之一。

然后买什么样的户型就更重要。同一大楼不同户型，价格也是有差别的。什么样的户型不能买：第一，大楼外观造型漂亮，室内异形、特别不不方正的，这种房子只有真正使用的时候你会发现室内利用率极低;第二，柱子不靠墙边，离墙有一米左右距离的户型，柱子以里的面积基本全浪费了;第三，进深太深的单面采光或者进深太短的户型，使用的时候就会发现特别鸡肋，怎么隔好像都挺难受。更何况大多数客户在装修租的写字间都不会特别用心，会影响二次出租。第四，写字间入户门在本层公共卫生间旁边的，没有人愿意一出门就对着厕所;第五，黑房子不要买，完全没有采光的房子售价是便宜很多，但是毕竟是投资用的，这样的房子真的很难出租，如果是大企业自用顺带买一套同层的黑房子是可以理解的，不管是作为仓库还是改造成会议室黑房子都能发挥它的价值。我列举的这五种类型在高新区这边都能找到对应的产品，我能想到的就这几种了，欢迎大家补充。

写字楼不像住宅，租客对朝向要求没那么高，这不代表可以买光照条件特别差的房子，尽量还是选东向、南向阳光充裕的户型。再然后就是面积怎么选择，举个例子：目前您的预算可以买500平米的写字间，现在有两个方案可供选择，A方案是一套正好五百平米的写字间，B方案是五套连在一起的一百平的写字间，不考虑售价、朝向等因素，您选择哪个方案?大多数人为了省事会选择A方案，但是市场上更受欢迎都是小户型，找五个租一百平米的客户比找一个租五百平米的客户更容易。或者说五个一百平米的房子出租方式会更灵活，因为写字间的隔墙基本都是填充墙不承重，面积之间可以组合。但是一套五百平米的房子要是分租的话就不见得有这么灵活了。不要觉得这样麻烦，您看中的是租金回报率，同样的面积您的收益会比整租五百平的可观一些。

还有就是楼层，我认为楼层不要选择太低的就可以，因为楼层太低可能会影响室内采光，如果周围没有什么大型建筑的话也无妨。至于到底选几层不用太纠结，因为我从业这么多年客户对楼层有忌讳的少之又少。